(부동산 세금) 세금 1편 - 기본개념

작성 기준일 25.06

🔍 국세와 지방세, 기본 개념부터 알아보기

국세란 무엇인가요?

국세는 국가(중앙정부)가 징수하는 세금을 말합니다. 쉽게 말해 서울에 있는 정부가 전국의 국민들로부터 걷는 세금이라고 생각하시면 됩니다. 국세청에서 주로 관리하며, 국가 전체의 운영비용과 국방, 외교, 교육 등 전국적인 사업에 사용됩니다.

지방세란 무엇인가요?

지방세는 지방자치단체(시·도, 시·군·구)가 징수하는 세금입니다. 여러분이 살고 있는 지역의 시청이나 구청에서 걷는 세금으로, 해당 지역의 도로정비, 공원관리, 쓰레기 처리 등 지역 주민들을 위한 서비스에 사용됩니다.

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📊 국세의 종류와 특징

주요 국세 목록

	양도소득세	소득세법	부동산 매도 시 발생하는 세금 (차익 과세)	주택 수, 보유기간 등에 따라 비과세·감면 가능
	종합부동산세	종합부동산세법	일정 기준 이상 부동산 보유 시 부과되는 보유세	고가주택 다주택자 해당
	소득세	소득세법	임대소득 포함, 개인 부동산 수익에 대한 과세	종합과세/분리과세 선택 가능
	부가가치세	부가가치세법	상가·오피스텔 등 과세대상 부동산 거래 시 적용	사업자 등록 시 중요
	국세 체납 관련 압류·공매	국세징수법	체납된 국세 징수, 압류·공매 절차 규정	경매 시 국세는 우선순위 있음
	상속세·증여세	상속세 및 증여세법	부동산 무상이전 시 과세	경매보다는 증여·상속 시 관련

 

📋 소득세에 해당하는 모든 소득 종류

소득세법상 소득은 총 8가지로 분류됩니다:
1️⃣ 이자소득

• 은행 예금·적금·정기예금 이자, 국채·회사채·지방채·금융채·특수채 이자, 외화예금 이자, 대출이자(개인 간 대출 포함), MMF·CMA 등 금융상품 수익

2️⃣ 배당소득

• 상장주식 배당금, 비상장주식 배당금, 펀드 배당금, 리츠(REITs) 배당금, 뮤추얼펀드 분배금, 합자회사 출자지분 수익

3️⃣ 사업소득

• 제조업·건설업·도소매업, 음식점·카페·PC방 등 서비스업, 프리랜서 소득(디자인·번역·컨설팅 등), 학원 운영·개인교습, 농업·임업·어업·축산업, 부동산 임대업(사업자등록한 경우), 1인 기업·개인사업자 소득, 유튜브·블로그 등 콘텐츠 창작 소득(계속성 있는 경우)

4️⃣ 근로소득

• 월급·일당·시급, 상여금·성과급·인센티브, 야근수당·휴일근무수당, 퇴직금 중 일부(퇴직소득 제외분), 주식매수선택권 행사이익, 임원 보수, 일용근로자 소득, 아르바이트 소득

5️⃣ 연금소득

• 국민연금·공무원연금·사학연금 등 공적연금, 개인연금보험 연금수령액, 퇴직연금 연금수령액(IRP·DC·DB), 연금저축 연금수령액, 외국의 공적연금, 종신보험 연금수령액

6️⃣ 기타 소득

• 상금·현상금·포상금, 복권·로또·경품 당첨금, 강연료·원고료·인세, 지적재산권 사용료(특허권·상표권 등), 계약금·위약금, 부동산 임대소득(사업자등록 안 한 경우), 인적용역 대가(일회성), 추천 보상금·중개수수료, 유튜브·블로그 광고수익(일시적인 경우), 재물보상·채무면제이익

7️⃣ 퇴직소득

• 퇴직금·퇴직수당, 명예퇴직금·희망퇴직금, 퇴직연금 일시금 수령, 개인연금 해지환급금(소득공제받은 경우), 임원 퇴직위로금

8️⃣ 양도소득

• 부동산(아파트·주택·토지) 매매차익, 상장주식 매매차익(대주주 등 특정 경우), 비상장주식 매매차익, 파생상품 매매차익, 부동산에 관한 권리 양도차익, 사업용 고정자산 양도차익

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📊 종합과세 / 분리과세 / 분류과세 비교표

종합과세	개인의 여러 소득을 합산해 누진세율로 과세	모든 소득을 합산 → 종합소득세로 신고	근로소득, 사업소득, 이자·배당소득 일부, 임대소득(일정 기준 초과 시)	소득세법 제6조, 제14조
분리과세	특정 소득을 다른 소득과 분리해 별도로 정해진 세율로 과세	확정된 세율로 납부, 종합소득에 합산 안 함	퇴직소득, 이자·배당소득 일부, 2천만원 이하 주택임대소득, 분리신고 선택 시	소득세법 제127조의2
분류과세	소득 유형별로 각기 다른 방식으로 과세	과세 방식이 소득종류마다 달라짐	퇴직소득, 양도소득, 상속·증여소득 (종합·분리·누진 방식 혼합)	소득세법 제4조 및 제118조~

 

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🏙️ 지방세의 종류와 특징

지방세의 분류

지방세는 징수하는 주체에 따라 크게 두 가지로 나뉩니다:
시·도세 (광역자치단체세)

• 시·도에서 징수하는 세금
• 비교적 큰 규모의 재산이나 소득에 부과

시·군·구세 (기초자치단체세)

• 시·군·구에서 징수하는 세금
• 일상생활과 밀접한 관련이 있는 세금들

주요 지방세 목록

구분세목납세의무자특징

지방세	취득세	지방세법	부동산 취득 시 부과	매매·상속·증여 등 원인 무관 적용
	재산세	지방세법	보유 중인 부동산에 매년 부과되는 세금	소유자 기준 과세
	등록면허세	지방세법	등기·등록 시 부과되는 세금	소유권 이전등기 시 발생
	지방소득세	지방세법 / 지방세기본법	소득세의 일정 비율을 지방자치단체에 납부	별도 신고 필요 없음 (국세 연동)
	지방세 체납 압류·공매	지방세징수법	지방세 체납 시 압류·공매 가능	국세보다는 후순위, 그러나 경매 영향 있음

지방세 상세 설명

1. 취득세

• 부동산(집, 땅, 건물)을 살 때 내는 세금입니다
• 일반적으로 취득가격의 1~4% 정도를 납부합니다
• 예시: 3억 원짜리 아파트를 사면 취득세로 약 300~900만 원 정도 납부

2. 재산세

• 부동산을 소유하고 있을 때 매년 내는 세금입니다
• 시가표준액을 기준으로 계산됩니다
• 주택의 경우 0.10.4%, 토지는 0.20.5% 정도의 세율 적용

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⚖️ 국세 vs 지방세 핵심 비교

징수 주체와 용도

구분국세지방세

징수 주체	국가(국세청)	지방자치단체
사용 용도	국방, 외교, 전국적 사업	지역 개발, 주민 서비스
법적 근거	국세기본법 등	지방세법
납부 장소	국세청, 은행 등	지방자치단체, 은행 등

세수 규모 비교

우리나라 전체 세수에서 국세와 지방세가 차지하는 비중을 보면:

• 국세: 약 80% (압도적 비중)
• 지방세: 약 20%

이는 중앙정부가 주요한 세원을 관리하고, 지방정부는 상대적으로 제한적인 세원을 가지고 있다는 것을 의미합니다.

세율 결정 권한

국세

• 국회에서 법률을 통해 세율 결정
• 전국 동일한 세율 적용
• 개별 지역의 특성과 관계없이 통일된 기준

지방세

• 지방의회에서 조례를 통해 세율 결정 (법정 범위 내)
• 지역별로 세율이 다를 수 있음
• 지역 특성을 반영한 탄력적 운영 가능

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💡 일반인이 자주 접하는 세금들

직장인이 주로 내는 세금

매월 급여에서 떼이는 세금:

1. 소득세 (국세): 근로소득에 대한 세금
2. 지방소득세 (지방세): 소득세의 10%
3. 국민연금: 급여의 4.5%
4. 건강보험료: 급여의 3.545%
5. 고용보험료: 급여의 0.9%

자영업자가 주로 내는 세금

정기적으로 내는 세금:

1. 부가가치세 (국세): 분기별 또는 반기별
2. 종합소득세 (국세): 연 1회 (5월)
3. 지방소득세 (지방세): 종합소득세의 10%
4. 사업장 관련 지방세: 재산세, 종합토지세 등

부동산 관련 세금

부동산 취득 시:

• 취득세 (지방세): 취득가격의 1~4%
• 인지세 (국세): 계약서 작성 시

부동산 보유 시:

• 재산세 (지방세): 연 1회
• 종합부동산세 (국세): 고가 부동산 보유 시

부동산 처분 시:

• 양도소득세 (국세): 처분 이익에 대해

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📝 마무리

국세와 지방세는 우리나라 세제의 양대 축으로, 각각 고유한 역할과 특징을 가지고 있습니다. 국세는 국가 전체의 큰 그림을 그리는 재원이며, 지방세는 우리가 살고 있는 지역의 생활환경을 개선하는 데 사용되는 소중한 재원입니다.
세금이 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 기본적인 구조와 원리를 이해하면 생각보다 어렵지 않습니다. 또한 다양한 공제와 감면 제도를 잘 활용하면 합법적으로 세부담을 줄일 수도 있습니다.
세금은 우리 모두가 함께 만들어가는 사회의 기초입니다. 정확한 이해를 바탕으로 성실한 납세의무를 다하면서, 동시에 우리의 권리도 충분히 활용하시기 바랍니다.
더 자세한 정보가 필요하시면 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)나 해당 지방자치단체 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.